【新北。首購族買房心得】新手看屋買房懶人包 + 入住後才知道的5件事
你或許曾經聽過：「要買，就要買一間有感覺的房子」那到底是種什麼感覺呢？
派蒂在去年購入了人生第一間房子，除了在線上看了無數間房子外，我們抵達現場看屋的數量約30間左右，不管是預售屋、中古屋、新成屋，我們都看，最後終於找到這間「感覺對」的房子，今天就來跟大家分享一下心得吧！
當然我不是專業的房地產達人或是投資客，只是想把自己的購屋經驗分享出來，也想幫自己留個紀錄。
如果剛好沒有空看文章，精選內容也有同步到Podcast唷，歡迎用聽的
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目錄
買房7個步驟
設定預算條件→鍵盤看屋→出門現場看屋→價格協商→簽約→貸款規劃→交屋
什麼是好的買房時機？
有需求，房貸能負擔，頭期款付得出來，但請記得保留緊急預備金
很多人都想知道房價下跌的時間，希望等到最低點再進場，我曾經也有這樣的想法，但因為市場波動很難預測，所以我問過一位在房地產非常資深的友人，他給我的回答是：「有需求、可以負擔，隨時都可以買」，當初的我也是半信半疑，想說這樣的回答很模糊。後來當自己真的遇到孩子即將出生，很怕租屋處房東隨時要收回去，也希望家裡附近有好學區，就這樣從租屋族晉身到有房一族。我覺得是看自己有沒有『剛需求』再來決定要不要買房子，不用因為大家都在買房就開始焦慮不買會跟不上大家？
何謂緊急預備金？我通常會準備6個月基本開銷(食、衣、住、微娛樂)，假設一個月會花到4萬，那就是會準備24萬的錢放定存或是活存，不能在頭期款把自己的全部錢都梭哈喔！
到底什麼是「感覺對了的房子」？
當看過不少房子，透過比較，你就知道自己要的是什麼。
我之前也覺得這點很難想像，不過像我看過30幾間房子，看過太多怪房子後你就會懂什麼是「正常的房子」。
像是室內已經18坪以下還要隔成三房，可能某一房放個單人床就幾乎全滿，又或者主臥的廁所沒有馬桶，因為前屋主覺得有馬桶在廁所風水不好(???)，又或者是進屋滿滿的煙味，房仲說上一個房客有抽雪茄，味道之後就能散掉，但那些已經空屋5年還沒賣出味道也沒散掉。
當看了一堆這樣條件的房子後，我們第一次進新家，方正的格局、室內坪數26、美美的風景，「哇！是個正常的房子呢！」結果我們當天就立馬下定…長輩說我們跟買便當一樣，不過當然我們也是看了許多以後才覺得這間的好，房子真的需要透過比較，最後才會找到符合自己需求的。
買房前要準備什麼
1.設定你的房屋總價預算，確認你有足夠的頭期款
準備好頭期款後，房貸每個月不要超過家庭收入的三成，可以使用591這個房貸計算器將自己的預算列出來。
【591房貸計算器】： https://mortgage.591.com.tw/calculator
假設房屋預算約在1500萬上下，頭期款300萬，寬限期兩年，每個月需要支付的房貸費用為42012元。
2.列出你想要的房屋條件：先行考慮「遠程」的需求
需求會因為生活型態而改變，我們的看房兩階段大概是這樣的：
【沒有小孩的兩人生活】： 兩房/三房均可，主建物大於15坪，一定要有書房，可接受沒電梯，大眾運輸方便、生活機能優。
我們到了板橋、江子翠、三重、汐止、土城、永春、東湖等地區都沒有看到喜歡的物件，所以就暫時放棄買房這件事。後來因為寶寶來報到，又重啟看房的衝動，但需求已經改變了許多。
【即將有小孩的家庭】：需要三房，主建物大於20坪，鄰近學區，需要有電梯與停車位。
所以記得設定好自己想要購入的房屋總價、頭期款，然後想想遠程的買房需求，畢竟很多人會說：「先買小房換大房」，但過來人的經驗告訴我這件事沒那麼理想，可能全家人還要搬出來租屋，我們看過幾間中古屋進去的時候有一家人在看電視，看房看得很不自在呀…
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3.瘋狂的鍵盤看屋吧！
從2月陸續看房到10月，有人會說：「看100間房子才可以買房」當然多看是好的，但我覺得線上看屋時，就應該去蕪存菁的篩選過再出發去現場，畢竟時間也是很寶貴的資產。
這邊推薦幾個我很常用的工具，大家常用的591、信義房屋、永慶房屋我就不特別介紹了，有一個是最近開始有許多網站提供「VR看房」，所以可以看一些照片沒辦法看到的角度，所以可以試試看這樣的功能。
【樂居】
我最近很愛看樂居的網站，不管是中古屋或是新成屋都會有詳細的資訊，包括實價登錄都很透明化，現在有時候開車到了某些地點，就會查一下該社區的名字，看看樂居上的評價如何。
【Mobile 01】
網址：https://www.mobile01.com/topiclist.php?f=455
Mobile01我很愛看「裝潢最後悔的事」或是「買房最後悔的事」，這系列文章可以從中取經，所以推薦大家可以去看，很多人親身經驗都非常的接地氣。
4.建立自己的看屋筆記
接著就可以透過Excel去做一些表格幫助自己紀錄，像我就列了主建物＋陽台坪數、屋齡、車位類型、學區、社區名稱、地區、總價，把你在意的寫下來，再把每一間列出來，有看過的可以寫出註解。
看過的房子記得拍照、錄影然後建檔，像我就是放在Google Drive裡面，可以回家好好思考或是請朋友、家人一起幫忙看。
購屋流程
舉我們的例子，從簽約到最後的交屋整個流程大概花了45天。
1.簽約
房屋總價會在簽約前談妥，簽約前會有一本合約書，請詳細閱讀。
我們當天準備：簽約金70萬、印章、身分證正反影印本、收回合約書、收回訂單紅聯，簽約時房屋所有權人在現場是最好，許多文件都要簽名，據說帶一隻幸運的筆運氣會變好，所以我選了一隻喜歡的鋼筆，也帶了我們的專業好朋友Frank一起前往。
2.用印
向地政機關申請不動產移轉時，所需要文件上蓋印鑑章，包含申請契稅、土地增值稅、登記申請書，不動產移轉契約書(公契)等，如果是房仲或是代書處理，簽約跟用印過程通常會一起完成。
3.完稅
貸款確認沒問題後，銀行會通知買方簽立貸款契約書並對保，對保完成後代書就會向稅務機關報稅。
4.交屋
從簽約到完成所有程序，大約需要1個月~1.5個月的時間，交屋當天需要結清頭期款，也是簽立一堆文件，然後拿到鑰匙以及所有權狀。之後的驗屋與裝潢有機會再來寫一篇分享。
*銀行貸款*
【貸款成數】
房貸成數會依照房屋地段、房屋屋齡、財力收入、還款來源，這次我們是新成屋，貸款是8成，但當初不同銀行也有給我7成，所以還是要多比較比較不吃虧喔！
【銀行利率】
建議可以找自己平時有往來的銀行，尤其是自己的信用紀錄都保持不錯的話比較好談。若是買新成屋或是預售屋的話，找建商配合的銀行可能利率會比較好。
入住後才知道的5件事
從2月底入住到現在已經10個月了，剛好整理一些入住後才知道的事情給大家做參考：
1.兩間衛浴很必要
我們目前家庭成員是2大1小，有小孩後覺得時間是很寶貴的，除了方便每天早上的盥洗時間以外，晚上有一個人需要幫小孩洗澡時另一個人也可以使用廁所，當初看過只有一間衛浴的兩房，可能真的不符合我們的需求。
2.高樓層的優缺點
我們當初選擇20樓的高樓層，除了風景好也非常的有隱私，對面是森林保護區也無法再蓋新大樓，高樓沒看過蚊子跟蟑螂，不過地震真的是有點可怕，有時候風切聲也會比較大，但這就是看大家的選擇，目前是很滿意沒有後悔，只是地震時還真的有點放棄沒有逃生慾望（？）。
3.汽車位的選擇
那時候銷售就跟我們說只有兩個位置可以選擇，我們最後選擇了B2，因為擔心以後小孩上下車會有機車的危險性。不過事後想想，感覺建商不可能只剩下兩個位置，可能看我們太菜不把其他拿出來給我們選，下一次買房一定要打破沙鍋問到底。
- B1的車位非常好停，但是旁邊都是機車位，加價30萬
- B2的車位需要倒車入庫，一邊是柱子一邊是牆，但至少沒有車門容易A到其他車的風險
4.裝潢早知道：錯估主臥室的大小、全戶式除濕機
【沒有考慮嬰兒床在主臥室的例子】
買房的時候，有一間是主臥室比較大、客廳比較小，另一間主臥室比較小、客廳比較大，我們當初覺得主臥只是拿來睡覺，就選擇空間給客廳，小孩出生後，才發現主臥室放不下嬰兒床，所以小孩其實是自己睡一間的，也剛好訓練他獨立？買房前真的要往後考慮。
【後悔沒有裝全戶式除濕機】
我們當初本來想做全戶式除濕機，隱藏在天花板，後來因為預算考量想說先不用，結果家裡買了三台除濕機也是花費6-8萬，很常在倒水就覺得很累…
5.家庭和睦必備三機：洗碗機、掃地機器人、烘衣機
我覺得租屋跟有自己的房子差別很大，你花了這麼大把的錢就是為了享受更好的生活，如果把時間都拿去做家事就太浪費了。 所以推薦如果有自己房子的，一定要擁有這三台機器！
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在2020要結束的這幾天，整理出這篇買房看房懶人包，希望可以幫助到需要的你，如果有任何問題歡迎在下方留言唷！
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